법인 명의 부동산 취득세·보유세 절세 전략

1인 법인 대표가 반드시 알아야 할 핵심 가이드

1. 왜 법인 명의 부동산이 주목받는가?

최근 몇 년간 개인 대신 법인 명의로 부동산을 취득하는 사례가 크게 늘었다. 특히 1인 법인을 운영하는 소규모 대표들 사이에서 법인을 통한 부동산 취득은 세금 절감, 자금 관리, 상속·증여 설계 차원에서 중요한 전략으로 떠오르고 있다.

 

그러나 법인 명의로 부동산을 취득한다고 해서 무조건 유리한 것은 아니다. 오히려 법인을 활용한 부동산 거래는 세제 규정이 까다롭고, 취득세·보유세 중과세, 종합부동산세 합산 과세, 임대소득세 처리 문제 등 복잡한 이슈가 얽혀 있다. 잘못 접근하면 세금을 아끼기는커녕 개인보다 불리한 상황에 놓일 수 있다.

 

따라서 이번 글에서는 법인 명의 부동산 취득 시 필수로 알아야 할 세무 규정, 취득세와 보유세의 중과 기준, 실무 절세 전략, 그리고 실제 시뮬레이션 사례까지 종합적으로 다루어 1인 법인 대표가 현명하게 의사결정을 할 수 있도록 돕고자 한다.

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2. 법인 명의 부동산 취득세 규정과 절세 포인트

(1) 개인 vs 법인 취득세 차이

• 개인: 주택을 1채 보유한 경우 1~3%의 취득세율 적용. 다주택자는 8~12% 중과세율 적용.
• 법인: 주택을 취득하는 경우 무조건 12% 취득세율 적용. 다만 비주거용 부동산(상가·사무실·토지 등)은 일반세율(4.6% 등) 적용.

즉, 법인이 주택을 취득하면 무조건 중과세 대상이 되므로, 법인의 주택 매입은 세무상 매우 불리하다. 반면 상가, 오피스텔, 토지 등은 법인을 통한 취득이 전략적으로 유리할 수 있다.

(2) 절세 전략 포인트

• 법인은 주택 취득을 가급적 피해야 한다. (취득세 중과세 부담 + 보유세 부담)
• 상가·오피스텔·토지 중심으로 법인 명의 부동산 전략을 세우는 것이 일반적이다.
• 단, 업무용 사무실 목적으로 취득하는 오피스텔은 합리적 비용 처리 가능.

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3. 법인 명의 부동산 보유세(재산세·종부세) 규정

(1) 재산세

법인도 개인과 동일하게 재산세를 납부한다. 다만, 과세 표준 구간별 세율 적용은 동일하지만 법인은 세율 인하 혜택이 없고 합산 과세 기준이 까다롭다.

(2) 종합부동산세(종부세)

• 개인: 종부세는 일정 금액(기본 공제: 9억 원, 1세대 1주택은 12억 원)까지는 공제 후 과세.
• 법인: 법인 명의 주택은 기본 공제가 전혀 없다. 즉, 1채라도 보유하면 종부세 과세 대상.
• 게다가 법인 종부세율은 개인보다 훨씬 높다(최저 3%~최대 6%).

(3) 절세 관점

• 법인 명의 주택 보유는 종부세 측면에서 절대 불리하다.
• 대신 상가·토지 등은 종부세 적용 방식이 다르므로 상대적으로 유리할 수 있다.
• 따라서 법인 명의로 부동산을 보유할 때는 반드시 부동산의 종류를 고려해야 한다.

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4. 법인 부동산 운영과 세무 처리

법인이 부동산을 취득한 후, 그 부동산을 어떻게 활용하는지에 따라 세금 구조는 크게 달라진다.

(1) 임대사업 운영 시

• 법인이 임대사업을 하면, 임대 수익은 법인세 과세 대상.
• 개인 임대사업은 종합소득세 최고세율(45%)까지 적용될 수 있으나, 법인은 법인세율(최대 25%) 적용.
• 따라서 일정 규모 이상의 임대 수익은 개인보다 법인이 유리할 수 있다.

(2) 법인 운영비 처리

법인은 부동산과 관련된 비용(이자, 수리비, 관리비 등)을 전액 비용 처리 가능하다. 반면 개인은 필요경비 인정 범위가 제한적이다.

(3) 매각 시 양도소득세 vs 법인세

• 개인: 부동산 매각 시 양도소득세 최고 45% 과세.
• 법인: 법인세율(10~25%) 적용 → 세율 측면에서 유리할 수 있음.
• 단, 법인이 보유한 주택 매각 시 추가 법인세(20%) 중과세 규정 존재 → 주택은 여전히 불리.

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5. 절세 시뮬레이션

▶ 시뮬레이션 1: 개인 vs 법인 오피스텔 취득

• 매입가: 5억 원
• 연간 임대 수익: 3천만 원
• 비용: 500만 원

① 개인 소유

• 임대소득세율(최고 45%) 적용
• 과세표준 2,500만 원 → 세금 약 1,000만 원

② 법인 소유

• 법인세율 10~20% 적용
• 과세표준 2,500만 원 → 세금 약 400~500만 원

➡ 법인 소유 시 매년 약 500만 원 절세 효과

▶ 시뮬레이션 2: 주택 취득 시 법인 vs 개인

• 매입가: 10억 원 아파트

① 개인 취득(1주택자)

• 취득세 약 3천만 원
• 종부세 기본 공제 적용

② 법인 취득

• 취득세 1억 2천만 원 (12% 적용)
• 종부세 기본 공제 없음, 즉시 과세

➡ 법인 명의 주택 취득은 절대 불리

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6. 실무 활용 전략

(1) 법인으로 부동산을 취득해야 할 경우

• 주택이 아닌 상가, 토지, 오피스텔(업무용) 중심으로 접근
• 법인의 임대 사업 수익을 합법적으로 관리할 수 있음

(2) 세무조사 리스크 관리

• 법인의 부동산을 대표자 개인이 사적으로 사용하는 경우 ‘상여 처리’로 과세될 수 있음
• 따라서 임대차 계약, 임대료 입금, 관리비 납부 등은 반드시 법인 명의 계좌로 관리해야 함

(3) 장기적 관점에서의 상속·증여 설계

• 개인 명의 부동산은 상속·증여세 부담이 크다.
• 법인 명의 부동산은 지분 구조를 활용하여 상속·증여 설계를 할 수 있어 장기적 유리.

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7. 실제 사례

• 사례 A (성공): 1인 법인 대표 P씨는 강남 오피스텔을 법인 명의로 매입. 임대 수익은 매년 3천만 원 발생, 법인세로 약 500만 원 납부. 동일 상황에서 개인 명의였다면 종합소득세 1천만 원 이상 부담했을 것.
• 사례 B (실패): 1인 법인 대표 K씨는 아파트를 법인 명의로 취득. 취득세로 1억 2천만 원을 부담했고, 종부세도 개인보다 불리하게 과세. 결국 매각 시 양도세 중과까지 적용되어 수억 원 손실.

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8. 법인 명의 부동산, 전략적으로만 접근하라

법인을 통한 부동산 취득은 잘 활용하면 법인세율을 통한 절세, 비용 처리 확대, 상속·증여 설계에서 매우 유리하다. 그러나 무분별하게 주택을 법인 명의로 취득하면 취득세 중과, 종부세 중과, 양도차익 중과라는 3중 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

 

따라서 원칙은 명확하다.

• 주택 → 개인 명의
• 상가·토지·업무용 오피스텔 → 법인 명의

이 기본 원칙만 지켜도 법인 부동산 전략은 실패할 가능성이 적다. 1인 법인 대표라면, 부동산 취득 전 반드시 세무사와 상담하고, 장기적인 법인 운영 방향과 연계해 전략적으로 접근해야 한다.